Au cinéma, un propriétaire furieux tambourine à la porte, une lettre à la main, et le locataire fait ses valises avant le générique. Dans les comédies, il suffit d’une scène dans l’escalier pour qu’un bail prenne fin ; dans les drames, la police arrive au petit matin trois jours après le premier loyer impayé. La réalité française est beaucoup moins cinématographique, et beaucoup plus longue. Résilier un bail d’habitation obéit à des règles précises, qui protègent le locataire autant qu’elles encadrent le propriétaire.
Premier oubli des scénaristes : le propriétaire ne met pas fin au bail quand il veut
Un propriétaire ne peut pas résilier un bail d’habitation sur un coup de tête. La loi du 6 juillet 1989 ne lui permet de donner congé que pour l’échéance du bail, avec un préavis de six mois, et seulement pour trois motifs : reprendre le logement pour l’habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le congé doit indiquer le motif, à peine de nullité. Hors de ces cas, le bail continue, et il est reconduit à son terme. En cas de reprise, le congé doit aussi indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, qui ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire. Le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, et le juge peut vérifier la réalité du motif, même d’office. Un congé frauduleux est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.
En cours de bail, le propriétaire ne peut obtenir la fin du contrat qu’en raison d’une faute du locataire, et presque toujours par le juge. Le code civil prévoit que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, et que le bailleur peut faire résilier le bail si le locataire n’use pas du logement raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui prévu.
Deuxième oubli : la lettre ne suffit pas
Même lorsque le bail contient une clause résolutoire pour impayé, la lettre du propriétaire ne fait rien tomber. Il faut un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, puis un délai de six semaines pendant lequel le locataire peut régler sa dette. Ensuite seulement, le juge constate la résiliation ; il peut aussi accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement au locataire qui a repris le paiement du loyer courant. Le scénario de la porte claquée le lendemain du premier retard n’existe pas.
Troisième oubli : personne ne fait ses valises sous la menace
La scène la plus fréquente à l’écran, le propriétaire qui change la serrure ou sort les affaires sur le trottoir, est la plus dangereuse dans la vie réelle. Forcer quelqu’un à quitter le lieu qu’il habite, sans le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Après le jugement, l’expulsion suppose un commandement de quitter les lieux, un délai de deux mois, d’éventuels délais supplémentaires accordés par le juge, et le respect de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
Le vrai suspense, pour un propriétaire, n’est donc pas une poursuite dans l’escalier, mais une suite de dates : échéance du bail, réception du congé, signification du commandement, audience, expiration des délais. Un dossier tenu à jour, avec les courriers datés, les preuves de paiement et les échanges écrits, vaut tous les rebondissements.
Les différentes façons de mettre fin à un bail, et les lettres qui les accompagnent, sont détaillées dans le guide sur la résiliation du bail par le propriétaire. Pour un logement bordelais, la procédure devant le tribunal judiciaire de Bordeaux est présentée sur monavocatbailleur.fr.
